Som svensk behöver du inget tillstånd för att köpa bostad i Polen. Den polska lagen om utlänningars förvärv av fast egendom undantar medborgare i EU- och EES-länderna och Schweiz från kravet på inrikesministerns tillstånd. Vid köp av en begagnad bostad betalar du 2 procent av marknadsvärdet i överlåtelseskatt, PCC, och den tas in av notarien när köpeavtalet skrivs under.
Juridiskt är det alltså lika enkelt som för en polack. Det som skiljer är språket, notariens roll, som inte har någon direkt motsvarighet i Sverige, och frågan om vad som händer med skatten om du hyr ut bostaden. Den ersätter inte en polsk advokat eller notarie, som du bör anlita vid ett köp.
Inget tillstånd för svenskar
Utlänningar behöver som huvudregel tillstånd från det polska inrikesministeriet för att köpa fast egendom. Artikel 8 i lagen gör dock undantag för medborgare och företag i länderna inom EES-avtalet och Schweiz. De övergångsregler som gällde efter Polens EU-inträde 2004, med tillståndskrav för jordbruks- och skogsmark i tolv år och för fritidshus i fem år, har löpt ut.
Jordbruksmark är ett undantag i praktiken. Den regleras av en särskild lag om jordbrukets struktur som gäller alla köpare, också polacker. Köper du ett hus med tillhörande mark på landsbygden, låt därför en advokat kontrollera fastighetens klassning.
Notarien sköter köpet
Ett fastighetsköp i Polen skrivs som en notariell handling, akt notarialny, hos en polsk notarie. Notarien har en offentlig roll i köpet och ser bland annat till att skatten betalas. Enligt lagen om skatt på civilrättsliga transaktioner är notarien skatteuppbördsman: hen tar in PCC när handlingen upprättas och får inte genomföra köpet innan skatten är betald. Den 14-dagarsfrist för att deklarera och betala skatten som ibland nämns gäller bara när det inte finns någon uppbördsman, alltså inte vid ett vanligt köp hos notarie.
Från 19 november 2026 ska notarierna dessutom lägga in elektroniska kopior av handlingarna i ett centralt register och får ta ut en avgift för det. Ändringen påverkar inte vem som får köpa.
Notariens arvode och avgiften för inskrivning i fastighetsregistret beror på köpesumman. Be notarien om en kostnadsberäkning innan du bokar tid.
Föravtalet binder mer än det ser ut. Att skriva under ett föravtal hos en mäklare eller säljare utan att förstå vad det binder dig till. Ett föravtal kan innehålla villkor om handpenning och om vad som händer om någon av er drar sig ur. Låt en advokat eller en auktoriserad översättare gå igenom varje dokument innan du skriver under, också det första.
Överlåtelseskatten: 2 procent, med undantag
PCC, podatek od czynności cywilnoprawnych, är 2 procent av marknadsvärdet när du köper en bostad eller ett hus på andrahandsmarknaden. Några regler att känna till:
- Nyproduktion: Köper du direkt från en byggherre betalas moms i stället för PCC. Fråga byggherren om priset är inklusive moms.
- 6 procent gäller bara i särskilda fall vid köp av momspliktiga bostäder, inte vid ett vanligt köp av en begagnad bostad.
- Förstagångsköpare kan vara befriade från PCC. Befrielsen gäller en fysisk person som varken på köpdagen eller tidigare har ägt en lägenhet eller ett hus, med undantag för en ärvd andel på högst hälften. Äger du eller har du ägt en bostad i Sverige, fråga notarien om den räknas. Utgå inte från att du är befriad.
Ett exempel: på en begagnad lägenhet för 600 000 zł blir PCC 12 000 zł, ungefär 30 990 kronor (kurs september 2026). Till det kommer notariens arvode och inskrivningsavgifter.
Kontrollera fastigheten i grundboken
Varje fastighet i Polen har en grundbok, księga wieczysta, som motsvarar det svenska fastighetsregistret. Den är öppen för sökning på justitieministeriets webbplats ekw.ms.gov.pl om du har grundbokens nummer. Där ser du vem som är ägare, om det finns inteckningar och om andra har rättigheter till fastigheten. Be säljaren om numret tidigt och jämför uppgifterna med det som står i försäljningsannonsen.
Det finns också en särskild form av bostadsrätt i Polen, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, där du äger en rätt i en kooperativ förening. Den omfattas av samma regler om PCC och förstagångsköpare, men avtalet och föreningens villkor skiljer sig från en vanlig äganderätt.
Vad kostar en lägenhet?
Polens centralbank NBP publicerar transaktionspriser på andrahandsmarknaden i de största städerna. Så här såg genomsnittet ut andra kvartalet 2026:
| Stad | zł per kvadratmeter | Omräknat |
|---|---|---|
| Warszawa | 16 723 | omkring 43 190 kronor |
| Kraków | 14 792 | ungefär 38 200 kronor |
| Gdańsk | 14 035 | omkring 36 240 kronor |
| Wrocław | 12 590 | ungefär 32 510 kronor |
| Gdynia | 12 267 | omkring 31 680 kronor |
| Poznań | 10 891 | ungefär 28 130 kronor |
| Szczecin | 9 363 | omkring 24 180 kronor |
| Łódź | 8 020 | ungefär 20 710 kronor |
Priserna är genomsnitt för genomförda affärer, inte utropspriser. Utropspriserna ligger högre; i Warszawa var genomsnittligt utbudspris 19 059 zł per kvadratmeter. NBP:s index visar också att utvecklingen skiljer sig mellan städerna: på ett år sjönk priserna något i Kraków och Wrocław, medan de steg med över tio procent i Trestaden, alltså Gdańsk, Gdynia och Sopot.
Jämfört med Sverige är boende billigt i Polen. Enligt Eurostat låg prisnivån för boende, vatten och el 2024 på 49 procent av EU-snittet i Polen, mot 112 i Sverige. Se prisnivån i Polen.
Hyra ut: korttidsuthyrning och skatt
Många köper en lägenhet i Kraków, Gdańsk eller Sopot för att hyra ut den när de inte själva bor där. Då gäller två regelverk att hålla koll på:
- Korttidsuthyrning: EU-förordningen 2024/1028 gäller från 20 maj 2026. Staden Sopot skriver att också privatpersoner som hyr ut kortsiktigt måste registrera sig, och att ett centralt register med nummer i annonserna är på väg. I Sopot ska uthyraren dessutom ta in kurortsavgiften från gästerna.
- Skatt: Enligt skatteavtalets artikel 6 får inkomst från fast egendom beskattas i det land där egendomen ligger, alltså Polen. Bor du i Sverige ska Sverige enligt artikel 22 avräkna den polska skatten från den svenska. Samma princip gäller enligt artikel 13 för vinst när du säljer bostaden.
Hur hyresinkomsten beskattas i Polen, och vilka deklarationer som krävs, är en fråga för en polsk skatterådgivare. Om skatten när du själv bor i Polen, se skatt och pension när du bor i Polen.
Löpande kostnader efter köpet
Köpet är inte den enda kostnaden. Som ägare betalar du fastighetsskatt till kommunen, avgifter till bostadsföreningen eller förvaltaren för gemensamma utrymmen och underhåll, och förbrukning av vatten, värme och el. Nivåerna bestäms lokalt och skiljer sig mellan byggnader; be säljaren om de senaste årens räkningar innan du bestämmer dig. Hyr du ut bostaden tillkommer städning, nyckelöverlämning och förvaltning, om du inte själv bor i närheten. Räkna också med att en bostad som står tom på vintern behöver värme och tillsyn.
Betala: kronor, złoty och banken
Köpesumman betalas i złoty. Vid en stor överföring från Sverige kan banken fråga om pengarnas ursprung, så ha underlag redo, och växlingskursen kan skilja mycket mellan olika banker och tjänster. Jämför kursen mot Riksbankens och välj att bli debiterad i złoty. Om vanliga betalningar i Polen, se valuta och betalning i Polen.
Innan du skriver under: en kontrollista
- Anlita en polsk advokat och, vid behov, en auktoriserad översättare.
- Kontrollera grundboken: ägare, inteckningar och andra rättigheter.
- Be notarien om en kostnadsberäkning för arvode, PCC och inskrivning.
- Fråga om du är befriad från PCC som förstagångsköpare, och lita inte på att du är det.
- Kontrollera vilken fastighetsklassning marken har om du köper på landsbygden.
- Planera hur hyresinkomster ska deklareras, om du ska hyra ut.
Ska du flytta till bostaden, se flytta till Polen för registrering och PESEL-nummer. Arbetar du på distans, läs digital nomad i Polen. Vill du lära dig ett par grundord inför mötet hos notarien finns polska för resenärer. Står du mellan olika städer, jämför Warszawa, Wrocław och Szczecin, som ligger nära färjehamnen i Świnoujście för den som bor i Skåne.
Vanliga frågor
Får svenskar köpa bostad i Polen?
Ja. Medborgare i EU- och EES-länder behöver inget tillstånd från det polska inrikesministeriet för att köpa fast egendom. För jordbruksmark gäller särskilda regler för alla köpare.
Hur mycket skatt betalar man vid bostadsköp i Polen?
Vid köp av en begagnad bostad är överlåtelseskatten PCC 2 procent av marknadsvärdet. Notarien tar in skatten när köpet skrivs under. Köper du nyproduktion av en byggherre betalas moms i stället.
Vad kostar en lägenhet i Kraków?
Enligt Polens centralbank var det genomsnittliga transaktionspriset på andrahandsmarknaden i Kraków 14 792 zł per kvadratmeter andra kvartalet 2026, omkring 38 200 kronor.
Var beskattas hyresinkomst från en bostad i Polen?
Enligt skatteavtalet får Polen beskatta inkomsten eftersom bostaden ligger där. Bor du i Sverige avräknar Sverige den polska skatten. Låt en rådgivare gå igenom deklarationen i båda länderna.
Källor
- Sejm – lagen om utlänningars förvärv av fast egendom (kontrollerad september 2026)
- Sejm – lagändring om notariernas register (i kraft 19 november 2026) (kontrollerad september 2026)
- Sejm – lagen om skatt på civilrättsliga transaktioner (PCC) (kontrollerad september 2026)
- Justitieministeriet – elektroniska grundböcker (kontrollerad september 2026)
- NBP – bostadspriser i de största städerna (kontrollerad september 2026)
- Eurostat – prisnivåindex 2024 (kontrollerad september 2026)
- Sopot stad – nya regler för korttidsuthyrning (kontrollerad september 2026)
- Riksdagen – skatteavtalet mellan Sverige och Polen (kontrollerad september 2026)