Nordmenn kan kjøpe leilighet eller hus i Polen uten tillatelse fra myndighetene, fordi unntaket i den polske loven om utlendingers eiendomskjøp gjelder borgere av alle EØS-land. Kjøpet gjøres hos notar, og ved kjøp i bruktmarkedet betaler du normalt 2 prosent dokumentavgift (PCC) av markedsverdien. Den som aldri har eid bolig, kan være fritatt. Prisene i storbyene er ikke lenger lave: en brukt leilighet i Warszawa kostet i snitt 16 723 zł per kvadratmeter i andre kvartal 2026, om lag 41 460 kroner (kurs september 2026).
Reglene er gjengitt slik de står i polsk lov og hos polske myndigheter per september 2026, sammen med hva som skjer med skatten hjemme. Teksten erstatter ikke en polsk advokat eller notar. På to punkter – notarens salær og kjøp av ny bolig fra utbygger – står det ingen tall, så be om skriftlige overslag.
Ingen kjøpstillatelse for nordmenn
Polske regler om utlendingers eiendomskjøp krever som hovedregel tillatelse fra innenriksministeren. Men artikkel 8 i loven unntar borgere og foretak fra landene i EØS-avtalen og Sveits. Nordmenn er derfor likestilt med EU-borgere. Overgangsreglene som gjaldt etter at Polen gikk inn i EU i 2004, for fritidsboliger i fem år og for landbruks- og skogseiendom i tolv år, er utløpt.
Landbrukseiendom er likevel et eget felt. Polen har en egen lov om landbruksstrukturen som gjelder alle kjøpere, også polske, og den er ikke dekket her. Vurderer du et småbruk eller en tomt i landlige strøk, må du sjekke den med advokat før du byr.
Hva boligene koster i de store byene
Den polske sentralbanken NBP samler inn faktiske salgspriser fra meglere og utbyggere i de 16 regionhovedstedene og Gdynia. Tallene under er gjennomsnittlig transaksjonspris for brukte leiligheter (rynek wtórny) i andre kvartal 2026, inkludert moms. Kronebeløpene er avrundet.
| By | zł per m² | Om lag kroner per m² |
|---|---|---|
| Warszawa | 16 723 | 41 460 |
| Kraków | 14 792 | 36 680 |
| Gdańsk | 14 035 | 34 800 |
| Wrocław | 12 590 | 31 220 |
| Gdynia | 12 267 | 30 420 |
| Poznań | 10 891 | 27 000 |
| Lublin | 10 219 | 25 340 |
| Szczecin | 9 363 | 23 220 |
| Katowice | 8 102 | 20 090 |
| Łódź | 8 020 | 19 890 |
To ting er verdt å ta med seg. For det første er dette snitt for hele byen – en leilighet i gamlebyen i Kraków eller ved sjøen i Gdańsk koster mer. For det andre ligger prisantydningene høyere enn salgsprisene: i Warszawa var snittet for tilbudte brukte leiligheter 19 059 zł per kvadratmeter samme kvartal. Det er med andre ord rom for å forhandle. NBP understreker at tallene kan justeres når databasen oppdateres.
Prisveksten har også flatet ut enkelte steder. NBPs kvalitetsjusterte prisindeks for bruktmarkedet viser at prisene i Kraków i andre kvartal 2026 var 1,5 prosent lavere enn ett år tidligere, og i Wrocław 1 prosent lavere. I Warszawa var de 1,2 prosent høyere, og i Trebyen – Gdańsk, Gdynia og Sopot – hele 10,6 prosent høyere. Snittet for de sju største byene var en økning på 2 prosent, mindre enn den generelle prisveksten. Ingen vet hvor prisene går videre, så ikke kjøp i forventning om rask verdistigning.
Et regneeksempel: en brukt leilighet på 50 kvadratmeter i Kraków til snittprisen koster 739 600 zł, om lag 1,83 millioner kroner. Det tilsvarer om lag 83 polske gjennomsnittslønner: bruttolønnen var i snitt 8 903,56 zł i måneden i 2025 ifølge GUS.
Kjøpet skjer hos notar
I Polen gjennomføres eiendomskjøp med en notarialakt (akt notarialny) hos en notar (notariusz). Notaren er en offentlig tjenesteperson, ikke kjøperens advokat. Notaren skal sørge for at avtalen er formelt riktig, men skal ikke passe på at du gjør et godt kjøp. Mange kjøper derfor også bistand fra en egen advokat, gjerne en som snakker engelsk.
Notaren er også den som krever inn dokumentavgiften. Etter PCC-loven artikkel 10 er notarer innkrevere (płatnik) av avgiften på avtaler som gjøres ved notarialakt, og de skal ikke gjennomføre handelen før avgiften er betalt. I praksis betaler du altså avgiften hos notaren når du signerer. Den generelle fristen på 14 dager for selv å levere erklæring og betale gjelder når det ikke er en innkrever.
Fra 19. november 2026 skal notarer legge inn elektroniske kopier av aktene i et sentralt register, og de kan ta et gebyr for det (lovendring av 17. juli 2026). Be om et skriftlig overslag over alle kostnader før du signerer.
Grunnboken som kjøperen ikke leser. Kjøpere som ikke leser grunnboken. I Polen føres eierskap og heftelser i księga wieczysta, som kan leses i det offentlige registeret på ekw.ms.gov.pl når du har nummeret. Be selgeren om nummeret tidlig, og sjekk hvem som står som eier, og om det er pant eller andre rettigheter i eiendommen.
Dokumentavgiften PCC: 2 prosent, med viktige unntak
Ved kjøp av bolig i bruktmarkedet er dokumentavgiften (podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC) 2 prosent av markedsverdien, etter PCC-loven artikkel 7. I eksempelet over blir det 14 792 zł, om lag 36 680 kroner.
Loven har et viktig fritak (artikkel 9 punkt 17): Kjøp av en selveierleilighet, en enebolig eller en borettslagsliknende andelsrett (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) er fritatt når kjøperen er en person som på kjøpsdagen og tidligere ikke har hatt noen slik rett. En arvet andel på høyst 50 prosent teller ikke. Loven nevner ingen geografisk begrensning, så regn med at den kan telle, og spør notaren før du legger fritaket inn i budsjettet.
Satsen på 6 prosent i artikkel 7a gjelder bare den som kjøper sin sjette eller påfølgende leilighet i samme bygg eller bygningskompleks, og bare for leiligheter som er momspliktige. Det rammer investorer som kjøper mange leiligheter fra utbygger, ikke vanlige kjøpere.
Ny bolig fra utbygger følger andre regler
Kjøper du en ny leilighet direkte fra en utbygger (rynek pierwotny), er salget normalt momspliktig, og da gjelder andre regler for avgifter enn i bruktmarkedet. Få momssatsen og hvordan betalingen gjennom byggeperioden er sikret, bekreftet av notaren eller en advokat før du signerer. NBP-tallene viser at prisantydningene for nye leiligheter i Warszawa lå på 18 488 zł per kvadratmeter i andre kvartal 2026, altså i samme leie som bruktmarkedet.
Kjøp på tegning innebærer risiko for forsinkelser og for at utbyggeren får problemer. Få en polsk advokat til å lese kontrakten, og sjekk hvordan pengene dine er beskyttet frem til overtakelsen.
Skatt hjemme i Norge når du eier bolig i Polen
Så lenge du er skattemessig bosatt i Norge, skal boligen i Polen med i den norske skattemeldingen. Skatteetaten har egne veiledninger for formuesverdi, utleie og salg av bolig i utlandet. Leieinntekt fra en bolig i Polen kan skattlegges i Polen etter artikkel 6 i skatteavtalen, og gevinst ved salg kan skattlegges der boligen ligger (artikkel 13). Norge gir da fradrag for skatten du har betalt i Polen.
Vil du leie ut boligen, må du også kjenne de polske leiereglene. Mange utleiere bruker kontraktsformen najem okazjonalny, som krever at eieren melder kontrakten til skattekontoret innen 14 dager. Det er beskrevet i leie bolig i Polen. Hvordan de to landenes skatteregler spiller sammen, står i skatt mellom Norge og Polen.
Planlegger du å flytte ned for godt, bør du vite at boligen i Norge kan hindre skattemessig emigrasjon. Selger du ikke, disponerer du den fortsatt, med noen unntak for fritidsbolig og bolig du har eid i minst fem år uten å bruke. Se flytte til Polen.
Finansiering og betaling
Renter og egenkapitalkrav for boliglån til utlendinger får du hos den polske banken. Mange nordmenn finansierer kjøpet med egenkapital eller lån i Norge. Da betaler du i złoty, og kursen kan flytte seg mye mellom bud og overtakelse: Norges Bank satte kursen til 2,4795 kroner per złoty 25. september 2026, mot et årssnitt på 2,764 i 2025. Hvordan du overfører og veksler uten unødvendige gebyrer, står i valuta, kort og minibank, og du kan regne om med valutakalkulatoren.
Velg byen før du velger boligen
Prisforskjellene mellom byene er større enn mellom bydelene i samme by. Warszawa og Kraków er klart dyrest. Łódź og Katowice koster halvparten per kvadratmeter, men har et annet arbeidsmarked og en annen hverdag. Gdańsk og Gdynia ved kysten ligger nær Kraków i pris og har flest direktefly fra Norge – se fly fra Norge til Polen.
Tenk også på luften. Sør-Polen, med Kraków og Katowice, har noe av den dårligste vinterluften i EU, ifølge Det europeiske miljøbyrået – se smog og luftkvalitet i Polen. Byene er beskrevet i Kraków, Warszawa, Gdańsk og Wrocław, og hva hverdagen koster, i levekostnader i Polen.
Levekostnader.no har en generell gjennomgang av hva du bør vite før du kjøper bolig i utlandet, nyttig som sjekkliste før du går i gang.
Vanlige spørsmål
Kan nordmenn kjøpe bolig i Polen?
Ja. Borgere av EØS-land, også Norge, er unntatt kravet om kjøpstillatelse fra innenriksministeren. For landbrukseiendom gjelder egne regler for alle kjøpere, og der bør du få juridisk hjelp.
Hvor mye er dokumentavgiften ved boligkjøp i Polen?
Ved kjøp i bruktmarkedet er PCC 2 prosent av markedsverdien. Notaren krever den inn når kontrakten signeres. Kjøpere som aldri har eid bolig, kan være fritatt, men om bolig eid i Norge teller, er ikke avklart.
Hva koster en leilighet i Kraków?
Brukte leiligheter i Kraków ble i snitt solgt for 14 792 zł per kvadratmeter i andre kvartal 2026 ifølge NBP, om lag 36 680 kroner. En leilighet på 50 kvadratmeter koster da rundt 740 000 zł, men beliggenhet og standard gir store utslag.
Trenger jeg advokat når jeg kjøper bolig i Polen?
Det er ikke påbudt, men notaren representerer ikke deg. En egen advokat kan sjekke grunnboken, kontrakten og eventuelle heftelser, og det er særlig viktig ved kjøp fra utbygger.
Kilder
- Sejm – Lov om utlendingers erverv av fast eiendom, art. 8 nr. 2 (sjekket september 2026)
- Sejm – PCC-loven, konsolidert tekst Dz.U. 2026 poz. 191 (art. 7, 7a, 9 og 10) (sjekket september 2026)
- Sejm – Lovendring 17.07.2026 (Dz.U. 2026 poz. 1099), notarenes elektroniske repositorium (sjekket september 2026)
- NBP – Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (BaRN), II kvartal 2026 (sjekket september 2026)
- Justisdepartementet (Ministerstwo Sprawiedliwości) – Elektroniczne Księgi Wieczyste (sjekket september 2026)
- Skatteetaten – Bolig eller annen eiendom i utlandet (sjekket september 2026)
- Lovdata – Skatteavtale mellom Norge og Polen, art. 6, 13 og 22 (sjekket september 2026)
- GUS – Polska w liczbach 2026 (gjennomsnittslønn) (sjekket september 2026)
- Norges Bank – valutakurs PLN/NOK (sjekket september 2026)