De flesta svenskar som flyttar till Polen hyr först, och avtalsformen avgör mer än hyran. Privata hyresvärdar använder ofta najem okazjonalny, ett tidsbegränsat avtal där du hos en notarie förbinder dig att flytta ut och där depositionen får vara högst sex månadshyror. Ett vanligt hyresavtal ger starkare skydd men tillåter en deposition på upp till tolv månadshyror. Ett tidsbestämt avtal kan dessutom bara sägas upp i de fall som står i avtalet.
Det sista är den fälla som oftast drabbar nyinflyttade: den som skriver på för ett år och sedan vill flytta efter fyra månader kan vara bunden. Kontrollera därför avtalsformen, depositionsreglerna och uppsägningsvillkoren innan du betalar något. Texten är ingen juridisk rådgivning; vid tvist är en polsk jurist rätt instans.
Tre avtalsformer, tre olika skydd
Den polska lagen om skydd av hyresgäster (ustawa o ochronie praw lokatorów) skiljer mellan tre sorters hyresavtal för bostäder:
| Avtal | Vem hyr ut | Deposition högst | Särskilt |
|---|---|---|---|
| Vanligt hyresavtal (umowa najmu) | Vem som helst | 12 månadshyror | Starkast skydd mot uppsägning och hyreshöjning |
| Najem okazjonalny | Privatperson som inte hyr ut som näring | 6 månadshyror | Högst tio år, notarieförklaring, anmäls till skattekontoret |
| Najem instytucjonalny | Företag som hyr ut bostäder som verksamhet | 6 månadshyror | Alltid tidsbestämt, notarieförklaring |
Alla tre avtalen ska vara skriftliga. För de två senare är skriftlig form ett villkor för att avtalet ska vara giltigt, och det gäller också ändringar.
Najem okazjonalny: vad du skriver under hos notarien
Det som skiljer najem okazjonalny från ett vanligt avtal är tre bilagor. Du lämnar en förklaring i form av en notariehandling där du godtar verkställighet och förbinder dig att flytta ut när avtalet upphört. Du anger en annan bostad där du kan bo om du måste flytta. Och ägaren till den bostaden intygar att du får flytta dit.
För en svensk som just kommit är den andra punkten svårast. Det kan vara en bostad i Sverige, men ägaren ska skriva under ett samtycke, och hyresvärden kan kräva att underskriften är bestyrkt av notarie. Förlorar du möjligheten att bo på den angivna adressen ska du inom 21 dagar ange en ny, annars får hyresvärden säga upp avtalet med minst sju dagars varsel.
Notariens arvode för din förklaring får enligt lagen vara högst en tiondel av minimilönen. Med minimilönen 4 806 zł för 2026 blir det högst 480,60 zł, ungefär 1 240 kronor (kurs september 2026). Vem som betalar avgör ni i avtalet.
Hyresvärden ska anmäla avtalet till skattekontoret inom 14 dagar från att hyran börjat, och du har rätt att se bekräftelsen. Utan anmälan gäller inte de särskilda reglerna om utflyttning. När avtalet har upphört och du inte flyttar frivilligt ska hyresvärden lämna ett skriftligt krav med minst sju dagars frist innan hen kan vända sig till domstol.
Hyran i ett najem okazjonalny följer bara avtalet. Lagens regler om tre månaders varsel för hyreshöjningar gäller inte den här avtalsformen. Hyran får bara höjas enligt de villkor som står i avtalet, och utöver hyran får hyresvärden bara ta ut avgifter som inte beror på hen, till exempel för vatten och sophämtning, om inte avtalet säger annat. Läs därför höjningsklausulen och avgiftslistan innan du skriver under.
Depositionen och när du får tillbaka den
Depositionen heter kaucja och ska täcka det hyresvärden har att fordra när du flyttar ut. I ett vanligt hyresavtal får den vara högst tolv månadshyror, räknat på hyran den dag avtalet skrevs. I najem okazjonalny och najem instytucjonalny är taket sex månadshyror. I alla tre fallen ska depositionen betalas tillbaka inom en månad efter att du flyttat ut, efter avdrag för det hyresvärden har rätt till.
Taket är ett tak, inte en taxa. Men lagens gränser gör att inflyttningen kan kräva mycket kapital innan du fått din första polska lön. Mer om budgeten i levnadskostnader i Polen, och om hur du för över pengar från Sverige utan onödiga växlingsavgifter i bankkonto i Polen.
Protokollet vid inflyttningen avgör utflyttningen
Lagen kräver att parterna gör ett protokoll innan du får nycklarna, där installationernas tekniska skick och slitage antecknas. Protokollet är grunden för avräkningen när du lämnar tillbaka lägenheten. Ta bilder på allt, låt båda skriva under och spara en kopia.
Enligt lagen svarar hyresvärden bland annat för att vatten, värme, el och hiss fungerar, för reparationer av rör och elledningar i väggarna, och för att byta fönster, dörrar och golv. Hyresgästen svarar för underhåll av golvytor, fönster och dörrar, inbyggda möbler, spis, varmvattenberedare och sanitetsporslin, och för målning. Vid utflyttningen ska du renovera lägenheten i den mån det åligger dig.
Men i privata hyresavtal får parterna avtala om en annan fördelning. Det är alltså avtalet som gäller i första hand, och lagens lista gäller om avtalet inte säger något. Förbättringar i lägenheten får du bara göra med hyresvärdens samtycke och ett skriftligt avtal om hur de ska ersättas.
Uppsägning: tidsbestämt låser, tillsvidare ger tre månader
Den polska civilrättslagen (Kodeks cywilny) har två huvudregler:
- Tidsbestämt avtal: båda parter kan säga upp avtalet bara i de fall som anges i avtalet. Står det ingenting om uppsägning är du i princip bunden till slutdatum.
- Tillsvidareavtal med månadshyra: uppsägningstiden är tre månader, till slutet av en kalendermånad, om ni inte avtalat något annat.
Bor du kvar efter att ett tidsbestämt avtal löpt ut, med hyresvärdens samtycke, anses avtalet i tveksamma fall förlängt tills vidare.
För hyresvärden gäller i ett vanligt avtal dessutom lagen om skydd av hyresgäster: uppsägning får bara ske av de skäl som anges i lagen, skriftligt och med skälet angivet. Ett sådant skäl är att hyresgästen ligger efter med minst tre hela hyresperioder trots skriftlig varning och en extra månads frist att betala. Vill hyresvärden höja hyran i ett vanligt avtal ska det göras skriftligt med tre månaders varsel, och en höjning som gör att den årliga hyran överstiger 3 procent av bostadens återanskaffningsvärde ska kunna motiveras. En höjning som håller sig inom föregående års genomsnittliga inflation räknas som motiverad.
Ettårskontraktet utan utträdesklausul. Många annonser erbjuder tolv månader som standard. Behöver du kunna flytta tidigare, till exempel för att arbetet kan ta slut, be om en skriftlig klausul om uppsägning med en viss tid innan du skriver under. I efterhand har du ingen lagstadgad rätt till den.
Vem betalar när ni är flera
Enligt civilrättslagen svarar vuxna som stadigvarande bor med hyresgästen solidariskt för hyran och avgifterna under den tid de bor där. Delar du lägenhet med en partner eller vän kan hyresvärden alltså kräva er båda. Andrahandsuthyrning eller att låta någon bo gratis i lägenheten kräver hyresvärdens samtycke; undantaget är personer du är försörjningsskyldig mot.
Innan du betalar: kontrollera hyresvärden
Den som kräver deposition innan du sett lägenheten, eller som inte kan visa att hen har rätt att hyra ut den, ska du vara försiktig med. Två saker går att kontrollera:
- Grundboken. Den polska fastighetsregistreringen, księga wieczysta, är öppen i justitieministeriets e-tjänst om du har numret på grundboken. Där ser du vem som äger lägenheten. Mer om grundboken i köpa bostad i Polen som svensk.
- Adressanmälan. Fråga om hyresvärden skriver under blanketten för zameldowanie. Utan den blir det krångligare att få PESEL-nummer, som du behöver för bank, jobb och sjukvård. Hela processen finns i PESEL och registrering i Polen.
Förstår du inte avtalet, be om en översättning; ett avtal på polska är bindande även om du inte kan läsa det. Ordlistan i polsk ordlista räcker för annonsen men inte för avtalet. Vill du prova en stad innan du binder dig, börja med ett korttidsboende; se boende i Polen.
Vanliga frågor
Hur stor deposition får en hyresvärd i Polen kräva?
Högst tolv månadshyror i ett vanligt hyresavtal och högst sex månadshyror i najem okazjonalny och najem instytucjonalny. Depositionen ska betalas tillbaka inom en månad efter utflyttningen, efter avdrag för hyresvärdens fordringar.
Kan jag säga upp ett tidsbestämt hyresavtal i förtid?
Bara om avtalet anger när det får sägas upp. Enligt civilrättslagen kan ett tidsbestämt hyresavtal sägas upp i de fall som står i avtalet, så be om en uppsägningsklausul innan du skriver under.
Måste jag gå till notarie för att hyra?
Bara vid najem okazjonalny och najem instytucjonalny, där du lämnar en förklaring om att flytta ut i form av en notariehandling. Ett vanligt hyresavtal kräver ingen notarie.
Kan jag anmäla adress i en hyrd lägenhet?
Ja, och som EU-medborgare ska du göra det senast den 30:e dagen om du stannar längre än 30 dagar. Hyresvärden ska bekräfta på blanketten att du bor där. Anmälan ger dig ingen rätt till lägenheten, den har bara registerfunktion.
Källor
- Sejm – lagen om skydd av hyresgäster, Dz.U. 2023 poz. 725, art. 6–6g, 8a, 11, 19a–19h (kontrollerad september 2026)
- Sejm – civilrättslagen (Kodeks cywilny), Dz.U. 2026 poz. 795, art. 673, 674, 687–688² (kontrollerad september 2026)
- Sejm – folkbokföringslagen, Dz.U. 2026 poz. 384, art. 28 och 41 (kontrollerad september 2026)
- Sejm – förordningen om minimilön 2026, Dz.U. 2025 poz. 1242 (kontrollerad september 2026)
- Justitieministeriet – elektroniska grundböcker (EKW) (kontrollerad september 2026)