Danske statsborgere kan købe lejlighed eller hus i Polen uden tilladelse fra de polske myndigheder, fordi de er EU-borgere. Handlen skal gennemføres hos en polsk notar med et notarskøde, og ved køb af en brugt bolig betaler du 2 procent i dokumentafgift (PCC) af markedsværdien, som notaren opkræver, når skødet underskrives. Er du stadig skattepligtig i Danmark, skal du desuden betale dansk ejendomsværdiskat af boligen.
Selve reglerne er altså overskuelige. Det er i detaljerne, man falder: en tingbog med en pant, man ikke kendte, en afgift, man troede, man var fritaget for, eller en dansk skatteregning, der kommer året efter. Processen er beskrevet, som den står i den polske lovgivning og hos Skattestyrelsen, men det er ikke juridisk rådgivning. Et boligkøb i udlandet er en af de dyreste beslutninger, man træffer, og mange vælger derfor at bruge en uafhængig polsk advokat ved siden af notaren.
Ingen tilladelse for EU-borgere
Udlændinge skal som udgangspunkt have tilladelse fra det polske indenrigsministerium for at købe fast ejendom. Men loven om udlændinges erhvervelse af fast ejendom undtager borgere og virksomheder fra lande i EØS og Schweiz, og det omfatter Danmark. De overgangsregler, der gjaldt efter Polens EU-indtræden i 2004 – fem år for fritidsboliger og tolv år for landbrugs- og skovejendomme – er for længst udløbet.
Landbrugsjord er et særtilfælde. Den er omfattet af en særlig lov om landbrugsstrukturen, som gælder for alle købere, også polske. Overvejer du en gård eller en grund med landbrugsjord, så lad notaren eller en advokat undersøge, hvad der gælder, før du forpligter dig.
Notaren styrer handlen
I Polen er det ikke en ejendomsmægler eller en advokat, der tinglyser handlen. Den endelige overdragelse sker ved et notarskøde, akt notarialny, som underskrives hos en notar, og efterfølgende registreres ejerskiftet i tingbogen. Notaren er en offentlig myndighedsperson og opkræver dokumentafgiften (PCC) ved underskrivelsen. Ifølge PCC-loven må notaren ikke gennemføre handlen, før afgiften er betalt. Du skal altså ikke selv indsende en erklæring til skattevæsenet, som man ellers skal inden for 14 dage, når ingen opkræver afgiften.
Fra 19. november 2026 træder en lovændring i kraft, hvorefter notarerne skal lægge elektroniske kopier af skøderne i et centralt register, og notaren kan tage et gebyr for det. Ændringen ændrer ikke på, hvem der må købe.
Notaren er ikke din rådgiver. Notaren skal sikre, at dokumentet er lovligt, men varetager ikke dine interesser over for sælgeren. Skødet er på polsk. Taler du ikke polsk, så sørg for en tolk ved underskrivelsen og få udkastet oversat i god tid – ikke samme dag.
Tjek tingbogen, før du betaler noget
Hver ejendom har en tingbog, księga wieczysta, som ligger digitalt hos det polske justitsministerium på ekw.ms.gov.pl. Her kan du med ejendommens tingbogsnummer se, hvem der står som ejer, og om der er tinglyst pant eller andre rettigheder. Bed sælgeren om nummeret, og kig selv, før du underskriver en forhåndsaftale eller betaler depositum. Står sælgeren ikke som ejer, eller er der pant, du ikke har fået forklaret, så stop op.
Nogle lejligheder – især i ældre andelsbyggeri – ejes som spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, en særlig andelsret. Den kan handles og er også omfattet af reglerne om dokumentafgift, men den adskiller sig fra fuld ejendomsret. Spørg din advokat, hvad det betyder for netop den lejlighed, du ser på.
Dokumentafgiften: 2 procent, sjældent 6
Ved køb af en brugt bolig er dokumentafgiften (podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC) 2 procent af markedsværdien. Satsen på 6 procent, som man kan læse om, gælder kun helt særlige momspligtige lejligheder – fra den sjette lejlighed i samme bygning – ikke en almindelig handel.
Der er en fritagelse for første bolig. Har du på købsdagen og tidligere aldrig ejet en lejlighed eller et hus, kan du være fritaget for afgiften. Men loven siger ikke tydeligt, om en bolig, du har ejet i Danmark, tæller med. Spørg notaren, før du regner med fritagelsen.
Notarens salær, tingbogsgebyrer og eventuelle udgifter til ejendomsmægler kommer oveni. De varierer, så bed om et skriftligt overslag. Køber du en ny lejlighed direkte fra en bygherre, gælder der andre regler for afgifterne. Få dem forklaret af notaren.
Hvad koster en lejlighed?
Den polske centralbank NBP offentliggør hvert kvartal de faktiske handelspriser for brugte lejligheder i de største byer. I andet kvartal 2026 var gennemsnittet pr. kvadratmeter:
| By | zł pr. m² | Omkring kr. pr. m² |
|---|---|---|
| Warszawa | 16.723 | 28.590 |
| Kraków | 14.792 | 25.290 |
| Gdańsk | 14.035 | 24.000 |
| Wrocław | 12.590 | 21.530 |
| Poznań | 10.891 | 18.620 |
| Łódź | 8.020 | 13.710 |
Omregnet med kursen i september 2026. Priserne er ikke ens på vej op: NBP's prisindeks for et år viser et lille fald i Kraków og Wrocław, en stigning på godt en procent i Warszawa og knap 11 procent i Trójmiasto – Gdańsk, Gdynia og Sopot. Mere om byerne i Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław og Poznań.
Dansk skat af en bolig i Polen
Mange overser, at et køb i udlandet også er en dansk skattesag. Skattestyrelsen skriver, at når du ejer en ejendom i udlandet, skal du betale dansk ejendomsværdiskat af den på samme måde som af en dansk ejendom. Det gælder, så længe du er skattepligtig til Danmark – fx hvis du køber en feriebolig og bliver boende i Danmark.
Da udenlandske boliger ikke har en dansk ejendomsvurdering, skal du selv beregne handelsværdien ud fra købsprisen. Køber du i 2026, skal du oplyse ejendommen på forskudsopgørelsen for 2026, og du har pligt til hvert år at oplyse en opdateret handelsværdi, eventuel ejendomsskat betalt i Polen, renter af lån og lejeindtægter. Vurderingsstyrelsen hjælper med registreringen på 72 22 16 16.
Udlejer du boligen, kan Polen beskatte lejeindtægten, fordi overenskomsten mellem Danmark og Polen her følger OECD's model, hvor indkomst af fast ejendom kan beskattes i det land, hvor ejendommen ligger. Om skat, når du selv flytter til Polen, se pension og skat, når du bor i Polen.
Leje først: den billige forsikring mod fejlkøb
Den bedste måde at undgå at købe forkert er at bo i byen et stykke tid først. Den polske lejelov beskytter lejeren på flere punkter, og depositum må højst være 12 måneders husleje. Reglerne gennemgår vi i flyt til Polen – guide for danskere. Et halvt år i en lejet lejlighed viser dig, hvordan kvarteret er om vinteren, hvor langt der er til tog og bus, og hvad hverdagen koster – se leveomkostninger i Polen.
Tænker du på at leje ud til turister, så undersøg reglerne først. Med en EU-forordning om korttidsudlejning, der gælder fra 20. maj 2026, skal også private udlejere registreres, og kommuner som Sopot opkræver kurafgift gennem udlejeren.
Ofte stillede spørgsmål
Må danskere købe bolig i Polen?
Ja. Borgere fra EU- og EØS-lande behøver ikke tilladelse fra det polske indenrigsministerium. Landbrugsjord har dog egne regler, som gælder for alle købere, så få dem undersøgt, hvis grunden omfatter landbrugsjord.
Hvor meget er dokumentafgiften ved boligkøb i Polen?
2 procent af markedsværdien ved køb af en brugt bolig. Notaren opkræver afgiften ved underskrivelsen. Satsen på 6 procent gælder kun særlige momspligtige lejligheder, og har du aldrig ejet en bolig, kan du være fritaget.
Skal jeg betale dansk skat af en lejlighed i Polen?
Ja, så længe du er skattepligtig til Danmark. Skattestyrelsen skriver, at du betaler dansk ejendomsværdiskat af udenlandske ejendomme og selv skal beregne handelsværdien ud fra købsprisen.
Hvad koster en lejlighed i Warszawa?
Ifølge centralbanken NBP var den gennemsnitlige handelspris for brugte lejligheder i Warszawa 16.723 zł pr. kvadratmeter i andet kvartal 2026, omkring 28.590 kr. I Łódź var den 8.020 zł.
Kilder
- Sejm – lov om udlændinges erhvervelse af fast ejendom, art. 8 (tjekket september 2026)
- Sejm – loven om dokumentafgift (PCC), art. 7, 7a, 9 og 10 (tjekket september 2026)
- Sejm – lovændring om notarernes centrale register (Dz.U. 2026 poz. 1099) (tjekket september 2026)
- Det polske justitsministerium – elektroniske tingbøger (tjekket september 2026)
- NBP (den polske centralbank) – boligpriser, 2. kvartal 2026 (tjekket september 2026)
- Skattestyrelsen – Ejendom i udlandet (tjekket september 2026)
- Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning – DBO'en med Polen (tjekket september 2026)
- Sejm – loven om lejeres rettigheder (tjekket september 2026)
- Danmarks Nationalbank – valutakurser 25. september 2026 (tjekket september 2026)